เรียนรู้รอบทิศ ประสบการณ์จากเพื่อนบ้าน

           AREA แถลงฉบับนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัยประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้เขียนขึ้นเพื่อให้ข้อคิดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างแดน
          เราควรศึกษาแบบอย่างจากต่างประเทศ เพื่อนำมาพัฒนาประเทศชาติของเราเองผมจัดเรียงลำดับตามตัวอักษรได้แก่กระเช้าเขาโมอิวา จีนอพยพยุคใหม่ ดานัง ทางด่วนและเมืองใหม่ ลองดูครับ
          เมื่อเร็วๆ นี้ ผมเดินทางไปประเทศต่างๆ หลายแห่ง ผมได้พบเห็นสิ่งละอันพันละน้อยที่น่ารู้สำหรับเราๆท่านๆ เพื่อพัฒนาบ้านเมืองของเราให้ดีขึ้น
          กระเช้าเขาโมอิวา (Mt. Moiwa) เขานี้อยู่ติดกับนครซัปโปโรบนเกาะฮอกไกโดของประเทศญี่ปุ่น สูงเพียง 531เมตร มีการสร้างกระเช้าขึ้นเขานี้พร้อมสวนสนุกและรีสอร์ตสำหรับเล่นสกีตั้งแต่ปี 2501(59 ปีมาแล้ว) ผมไปขึ้นกระเช้านี้มาเมื่อวันที่ 10เมษายน 2560 ที่ผ่านมานี้เอง ตัวกระเช้าจุคนได้มากกว่า 30 คนที่สำคัญคือ ไม่ได้ทำลายสิ่งแวดล้อมก็คล้ายกับโครงการก่อสร้างภูกระดึงที่ประชาชนชาวภูกระดึงส่วนใหญ่ถึง 87%ต้องการให้สร้าง (ผมสำรวจเอง) ถ้าได้สร้าง คนพิการ เด็ก คนชรา สตรีมีครรภ์หรือนักท่องเที่ยวที่มีเวลาน้อย จะได้ขึ้นไปชื่นชมธรรมชาติบ้างส่วนใครจะเดินขึ้นก็ไม่หวงห้าม เช่นที่ภูเขาโมอิวานี้ แต่รัฐบาลไทยกลับเกรงใจ NGOsมากกว่าประชาชน จึงไม่ได้สร้างสักที
          จีนอพยพในยุคใหม่ หลังจบปริญญาโท ผมไปเรียนที่เบลเยียมในปี 2529 พบนักศึกษาจีนบ้างแต่ยังน้อยมาก ปธน.สีจิ้นผิง ก็เพิ่งเดินทางไปเรียนที่สหรัฐอเมริกาเมื่อปี 2528เช่นกัน แต่ในภายหลัง กระแสนักศึกษาจีนแรงมากผมไปที่มหาวิทยาลัยฮาร์วาร์ดเมื่อปี 2545 ก็พบมีนักศึกษาหน้าตาแบบชาวเอเซียราว 30%ในแคนาดา ก็มีคนจีนไปยึดหัวหาดมากมายหลายเมือง หมู่บ้านหรูๆในสหรัฐอเมริกาก็มีคนจีนซื้อไว้มากมาย ก่อนช่วงฮ่องกงคืนให้จีนเมื่อปี 2540ก็มีกระแสจีนอพยพไปทั่วโลกชุดใหญ่ แต่หลังๆ มานี้จีนเจาะเข้ายุโรปโดยผ่านสเปน โปรตุเกส ไซปรัสและประเทศในกลุ่มอียูอื่นที่อ่อนแอทางเศรษฐกิจและต้องการเงินทุนจากต่างประเทศโดยแลกกับการให้สิทธิคนต่างชาติพักถาวรจีนอพยพรุ่นนี้มักมีฐานะดี ซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นว่าเล่น ต่างจากยุค 'เสื่อผืนหมอนใบ' เมื่อ 100 ปีก่อน
           ดานัง เวียดนามให้ความสำคัญกับนครดานังซึ่งเป็นด่านหน้าของระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก-ตกเป็นอย่างยิ่งยิ่งมีการพัฒนาทางหลวงใหม่ ทางรถไฟจากกรุงฮานอยสู่นครโฮจิมินห์ซิตี้ผ่านนครดานังก็ยิ่งทำให้นครแห่งนี้ทวีความสำคัญยิ่งขึ้นในนครดานังเองก็กำลังจะมีท่าเรือแห่งใหม่ที่มีศักยภาพใหญ่กว่าท่าเรือเดิมซึ่งเป็นท่าเรืออันดับสามของประเทศเวียดนามแอร์ไลน์ริเริ่มบินจากกรุงเทพมหานครสู่นครดานังโดยตรงแล้วในด้านการท่องเที่ยว ดานังยังตั้งอยู่กลางระหว่างเมืองเว้และเมืองฮอยอันในนครดานังเองก็ยังมีบานาฮิลล์ ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวบนภูเขาสูงมีกระเช้าไฟฟ้าด้วยเหตุผลเหล่านี้นี่เอง เราจึงควรคิดไปลงทุนที่นครดานังบ้าง และคอยจับตาให้ดีเพราะตอนนี้มาเลเซีย สิงคโปร์ต่างแซงหน้าไทยในเวียดนามแล้ว
          ทางด่วนหลายคนคงไม่ทราบว่าที่กรุงกัวลาลัมเปอร์ที่มีทางด่วนที่เก็บเงินค่าผ่านทางแบบถนนกรุงเทพ-ชลบุรีสายใหม่นั้นส่วนมากสร้างโดยภาคเอกชน โดยเอกชนซื้อที่บ้าง ร่วมกับภาครัฐบางส่วนบ้างแล้วสร้างทางด่วนมาให้บริการประชาชน โดยการนี้แง่หนึ่งก็เป็นข้อดีที่รัฐไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการสร้างเองแต่ในอีกแง่หนึ่งก็มีกลิ่นตุๆ ทะแม่งๆ เพราะไม่หมดสัมปทานเสียที ตัดทางด่วนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆรัฐบาลได้ค่าสัมปทานไม่มากนักแต่ประชาชนผู้ใช้บริการต้องรับภาระหนักเพราะบริษัททางด่วน ขึ้นค่าผ่านทางทุกปีและชาวบ้านก็ถูกมัดมือชกเพราะหมู่บ้านต่างๆ ก็สร้างเกาะตามทางด่วนเหล่านี้เสียด้วย
          เมืองใหม่ ผมไปนครปูซาน เห็นเขาสร้างเมืองใหม่ เมืองรักษ์สิ่งแวดล้อมเมืองท่า เมืองอุตสาหกรรมอยู่หลายเมืองหวังดึงดูดนักลงทุนจากต่างประเทศอย่างขนานใหญ่ หลายๆ ประเทศก็ทำทำนองเดียวกัน ต่าง'สร้างดาวกันคนละดวง ช่วงชิงไปสู่สวรรค์'แต่สิ่งหนึ่งที่พบเห็นก็คือ เมืองใหม่เหล่านี้อาจมีเกินครึ่งที่ล้มเหลว. สิ่งที่ต้องใส่ใจให้ดีก็คืออะไรที่ใหญ่โตเกินจริงต้องระวัง ความสำเร็จที่ขึ้นอยู่กับปัจจัยที่ไม่อาจควบคุมได้มากมายเป็นสิ่งที่พึงสังวร ไม่พึงไปลงทุนโดยไม่คิดให้รอบคอบ แม้แต่ในเมืองจีนเองก็ยังมี 'เมืองผี'ที่สร้างแล้ว (แทบ) ร้างกันมากมายในขณะนี้ ใครลงทุนผิดที่ก็จะพบกับความสูญเปล่า
          วิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ ในหลายๆ ประเทศในอาเซียนมีการควบคุมวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง เริ่มจากนักพัฒนาที่ดินต้อง 'ตีทะเบียน'ไม่ใช่ใครจะพัฒนาอะไรที่ไหนก็ได้ยิ่งเป็นในสิงคโปร์จะมีการควบคุมอย่างเข้มงวดเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคโดยตรงวิชาชีพนายหน้าและผู้ประเมินค่าทรัพย์สินก็ได้รับการควบคุมเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นสำคัญ ไม่ใช่ให้สมาคมต่างๆ ควบคุมกันเองรัฐบาลในฐานะตัวแทนผลประโยชน์ของประชาชน ต้องเข้ามาควบคุม จัดสอบ ตรวจสอบการทำงานและให้ใบอนุญาตเป็นรายปีเพื่อผู้ให้บริการทางวิชาชีพจะได้พัฒนาเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค ที่สำคัญที่สุด ต้องมีการประกันทางวิชาชีพเกิดผิดพลาดอะไร จะได้ชดใช้แก่ผู้บริโภคเต็มกำลัง ไทยเราก็ควรพัฒนาบ้างเช่นกัน
          โดยสรุปแล้ว เราควรสร้างกระเช้าพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวและยังอาจเป็นระบบขนส่งมวลชนได้ด้วยจีนมีศักยภาพสูงมากต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โลกเราต้องจับตาดานังให้ดีเพราะเป็นประตูด่านแรกของระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก-ตกเราต้องพัฒนาทางด่วนให้มากแบบมาเลเซีย แต่ต้องไม่ให้ผูกขาดและสุดท้ายการสร้างเมืองใหม่ ต้องดูให้ดี ถ้าไม่สำเร็จจะสูญเสียหนัก
          คิดให้รอบคอบก่อนลงทุนนะครับ
ที่มา:http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement1926.htm